查验相关证书（商品房）
如果是商品房，要查看开发企业资质及楼盘相关证书验看“五证二书”：
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
考察社区配套
1. 居住密度及私密性
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰，一般情况下，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。
2.公共建筑居住区内配套公建是否方便合理
稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
3. 小区绿化
居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。
4. 小区布局
居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。非高层建筑遮挡住宅、宿舍日照且正南向平行布置时，日照间距系数为1.55；遮挡其他生活居住特征建筑日照且正南向平行布置时，日照间距系数为1.8。非正南向平行布置时，根据朝向与正南向的不同夹角，正面间距按《城市居住区规划设计规范》GB50180—93（2002 年版）有关规定执行。
5. 小区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。
目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。
另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
挑选户型
1. 整体形状方正
各个房间和功能区域的形状是正方的矩形，整套房子开起来也大致是矩形，同时允许一些“溢”出来的边角。
2. 偏大面宽、偏小进深
面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里的家具摆放，同时考虑到自然采光的范围。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。
3. 没有暗间
现在的新房如果有暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。卫生间是一套房子里潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。
4. 房间大小适中
房间太小会让人觉得压抑，但是单个房间太大会感觉空旷；太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积；客厅太大会显得空旷而又隔阂感。
5. 动线合理
动线合理的户型，在房间里活动的人的行动不会相互干扰。人在房间里做事情、走动，也符合生活习惯，不容易出错和出意外。
支付定金
商品房买卖中认购协议和定金具备的效力如下：
定金：
1. 定金的作用是担保合同的成立、履行，具有担保的性质，是承担违约责任的一种形式。
2. 定金有特定的定金罚则，带有惩罚性质。最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。
3.收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。也就是说，当购房者将定金交予开发商之后，若是由于购房者的原因而没有签订商品房买卖合同，开发商不返还定金；若是由于开发商的原因而没有签订商品房买卖合同，购房者可以要求开发商返还双倍定金。
4. 如果双方顺利地签订了合同，那么购房者可以要回定金或者用其来充作购房款。如果只是因为双方没有达成一致意见而导致订立合同失败，开发商也应将定金退还购房者。
注意定金与订金的区别
1.订金实质上具有预付款的性质，不具有定金的性质，不适用定金罚则。订金是在交易尚未完全达成的情况下，买方为了表达诚意，使卖方对交易有信心而先履行部分义务，即支付部分款项。此时如果出现违约情况，一般只能按照对预付款的规定进行处理，即接收方应将订金返还给交纳方。
2. 我国《商品房销售管理办法》第22条第2款规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；
3. 当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；
4. 当事人之间另有约定的，从其约定。这便是在商品房交易中对“订金”这种预付款形式的法律效力所作的规定。
认购书一般包括以下基本条款
1. 当事人双方基本情况：
卖方，即发展商名称、地址、电话，销售代理方名称、地址、电话；有的开发商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清楚与之签约的销售经理是哪个公司的，如属于中介代理销售，应注意在合同中表明其代理关系；买方，即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类；代理律师事务所名称、地址，代理律师姓名、电话。
2. 认购物业名称、房号、地址。
3. 房价：包括房屋户型、建筑面积、单位价格（币种）、总价额。
4. 付款方式：一般规定是一次性付款还是分期付款，一般现房可用一次性支付，期房按分期付款方式，办理按揭贷款手续的，还要就有关付款方式作详细约定。
5.认购条件：一般包括签订认购书的注意事项；关于定金或预付款数额，购房者应与卖方约定一定期限内，买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金，并形成书面协议。有的销售方仅以口头表示同意，一旦发生纠纷难以讨还，所以为避免麻烦，最好都以书面形式约定；签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
1. 签订商品房定金合同
2. 签订商品房买卖合同
3. 补充协议
补充协议常见内容
（1）墙体
住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。
（2）管线
管线安装与室内表面的平整，不在商品房内通行任何公用管线，任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。
（3）防水标准
房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。
（4） 配套设施
保证买方水、电、电话、闭路监控系统的正常使用，并在一定时间内内保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常使用。
（5） 配套设施
保证买方水、电、电话、闭路监控系统的正常使用，并在一定时间内内保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常使用。
（6） 房屋面积问题
买受人在入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。
买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。买受人对任何一个尺寸的测量结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用；卖受人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍然应当及时为买受人办理《房屋所有权证》。
一次性付款
利：一次性付款一般都能从销售商处得到部分优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。
贷款
分为按揭贷款与公积金贷款。
按揭：即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
公积金贷款：个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。
缴纳费用
开发商在交房时，一般会要求购房者交纳面积补差、物业维修基金、契税、物业费、天然气、有线电视等费用。
契税的收取标准为，普通商品住房税率为1.5%；非普通住宅税率为3%。
验收房屋
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。
只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
另外，商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。
准备材料
1. 青岛市不动产登记申请书。
2. 申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。
3. 相关的不动产权属来源证明、登记原因证明文件、不动产权属证书。
4. 不动产界址、面积等材料。
5. 与他人利害关系的说明材料。
6. 法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。
办理地点
青岛市不动产登记中心
联系地址：市南区巫峡路9-11号
咨询电话：82660001
投诉电话：82660001
青岛市不动产登记中心市北登记一中心
联系地址：市北区南京路236号
咨询电话：82660001
投诉电话：82660001
青岛市不动产登记中心市北登记二中心
联系地址：市北区重庆南路120号
咨询电话：82660001
投诉电话：82660001
青岛市不动产登记中心李沧登记中心
联系地址：李沧区峰山路117号
咨询电话：82660001
投诉电话：82660001
青岛市崂山区不动产登记中心
联系地址：崂山区香港东路252号
咨询电话：55557612、55557615
投诉电话：55557621
青岛市西海岸新区不动产登记中心(东区)
联系地址：西海岸新区开拓路888号
咨询电话：66075300转5200
投诉电话：86898742
青岛市西海岸新区不动产登记中心(西区)
联系地址：西海岸新区双珠路328号
咨询电话：87116000
投诉电话：86898742
青岛市城阳区不动产登记中心
联系地址：城阳区德阳路201号
咨询电话：87868645
投诉电话：87868991
青岛市即墨区不动产登记中心
联系地址：即墨区长广路943号L楼3-5层
咨询电话：88525834、 88527957
投诉电话：88513673、 88510726
青岛高新区不动产登记中心
联系地址：青岛市高新区新业路69号C区2楼
咨询电话：68681092
投诉电话：68681092
胶州市不动产登记中心
联系地址：胶州市北京路61号
咨询电话：82289320
投诉电话：82289305
莱西市不动产登记中心
联系地址：莱西市长岛路148号
咨询电话：66035731
投诉电话：88473917
平度市不动产登记中心
联系地址：平度市北京路379号市民中心A区1楼
咨询电话：88397329
投诉电话：89639561
时限及费用
办理时限：
自受理申请之日起20日内办结；核发不动产登记证明的，自受理申请之日起7日内办结（异议登记为当天）。
遇法定节假日顺延、公告日期不计算在内。
符合规定的申请材料才能受理，需补齐文件的，补齐日为受理日。
办理费用：
住房类不动产登记收费标准为每件80元。
非住房不动产登记收费标准为每件550元。
1. 购房资格核验（住宅类）。
2. 网签合同。
3. 地税部门核定契税。
4. 国土资源局办理不动产权证。
1. 登记申请书原件（受理窗口提供）。
2. 申请人身份证明。
3. 房产证或不动产权证原件。
4. 网上签约的当地市存量房买卖合同原件。
5. 买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件。
6. 契税完税或减免税凭证原件。
7. 房产证或不动产权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份。
在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：
1. 进行二手房交易前必须确认房主真实身份。
2. 签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任。
3. 必须标明付款、过户时间。
4. 必须注明二手房相关费用的交接时间。
5. 与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单。
6. 通过中介公司购房必须要求与房主见面。
7. 必须学会使用补充协议。
1. 看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付。
2. 查档：买卖双方持不动产权证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。
3. 签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（威海市统一格式合同），支付定金给中介公司。
4. 卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。
5. 资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右。
6. 赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。
7. 房屋过户：买方同担保公司去威海市不动产权登记中心签订《威海市房地产买卖合同(现售)》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。
8. 买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在威海市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。
9. 交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
1. 确定按揭服务公司和贷款方案 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
2. 查询公积金(如需公积金贷款) 与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
3. 签定房屋买卖合同 借款人与卖方签定房屋买卖合同。
4. 准备贷款资料，审核贷款资质 按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
5. 签贷款协议，公证，保险 按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
6. 办理房屋过户和抵押手续 借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7. 办理不动产权证和抵押证明 贷款人的不动产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
8. 银行放款 银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
1. 申请人具有5年以上当地城市常住户口。
2. 申请人必须是当地民政部门认定的低收入家庭或最低收入家庭。
3. 申请人家庭人均住房建筑面积在10-15平方米以下。
4. 申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或抚养关系，并一起共同生活的。
5. 申请人及其家庭成员经当地房管部门确认他处没有住房的。
1. 家庭收入情况的证明材料。
2. 家庭住房状况的证明材料。
3. 家庭成员身份证和户口簿。
4. 市、县人民政府规定的其他证明材料。
1. 申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请。
2. 街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府 建设（住房保障）主管部门。
3. 建设（住房保障）主管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门。
4. 民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级建设（住房保障）主管部门。
5. 经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
6. 经审核，不符合规定条件的， 建设（住房保障）主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。
户口所在地居委会(或单位)和镇(街道办)。
1. 在本地无住房或者住房面积低于规定标准。
2. 收入、财产低于规定标准。
3. 申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
4. 市政府规定的其他条件。
1. 住房保障申请表。
2. 户口簿。
3. 身份证。
4. 结婚证，离异或丧偶的提供相关证明。
5. 家庭住房状况的证明材料。
6. 家庭收入情况的证明材料。
7. 家庭资产情况证明材料。
8. 需要提供的其他证明材料。
1. 申请人持上述材料向各区住房保障房产管理部门提出申请，并填写《威海市区公共租赁住房申请表》。
2. 各区住房保障房产管理部门应当自收到申请材料之日起10 个工作日内对申请人提交的材料进行初审，申请人提交的材料不齐全或者不符合规定形式的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。
3. 经初审符合条件的申请人，各区住房保障房产管理部门应当将其申请材料提交市住房保障房产管理部门审核，市住房保障房产管理部门应当自收到申请材料之日起15 个工作日内完成审核。
4. 经审核，对符合申请条件的申请人，市住房保障房产管理部门应当进行公示，公示期为15 天，经公示无异议或者异议不成立的，应当将申请人登记为公共租赁住房配租对象，并向社会公开；对不符合申请条件的申请人，市住房保障房产管理部门应当书面通知申请人并说明理由。
5. 申请人对审核结果有异议，可以向市住房保障房产管理部门申请复核。市住房保障房产管理部门应当进行复核，并在15 个工作日内将复核结果书面告知申请人。
户籍所在地区房管局和街道办事处。
1. 具有当地城镇户口。
2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准。
3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
1. 5张本人1寸免冠近期照片。
2. 本人及家庭成员户口复印件。
3. 本人及家庭成员(已工作的)单位开具的工资收入证明。
4. 本人及家庭成员的身份证复印件。
5. 结婚的准备结婚证的复印件，未婚的该项省略。
6. 一份个人申请。
注：以上复印件最好复印3份以上，全部使用A4纸。
1、经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。
2、经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。
3、符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。
4、居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
户籍所在地区房管局和街道办事处。
